El pasado miércoles 16 de mayo, se aprobó en el Senado la Ley por el Derecho a la Vivienda, la cual propone novedosas medidas que afectan tanto a propietarios como a inquilinos.

¿Cuáles son las principales novedades que establece la nueva Ley por el Derecho a la vivienda y en qué puede afectarte tanto si eres inquilino como si eres propietario? ¿Qué repercusiones tiene en el ámbito asegurador?

Esta regulación es una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y uno de los hitos acordados con la Comisión Europea para el desembolso de los Fondos Next Generation.

En la misma se incluyen conceptos que hasta ahora no habían sido definidos en normativas anteriores, como la regulación de los precios del alquiler en zonas denominadas tensionadas, una nueva definición de la figura de los grandes propietarios y la creación de un índice de referencia que determinará las rentas que se paguen por los inmuebles.

Con esta norma lo que se pretende es ofrecer instrumentos a las Administraciones territoriales competentes para limitar el precio de los alquileres y aumentar la oferta de vivienda pública y privada a precios asequibles, atendiendo en concreto a aquellas personas y hogares (por ejemplo, jóvenes y colectivos vulnerables) que tienen más dificultades de acceso; y en los ámbitos en los que existe una mayor tensión en el mercado.

La Ley tiene bastantes novedades, entre las que cabe destacar:

• La introducción del concepto de vivienda asequible incentivada como figura para incrementar la oferta a corto plazo.
  Con esto se pretende otorgar beneficios de carácter fiscal o urbanísticos a cambio de que las viviendas de titularidad privada se destinen al alquiler a precios reducidos para aquellas personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado.
• Se desarrolla y refuerza el concepto de vivienda digna del artículo 47 de la Constitución Española, incorporando en el concepto aspectos como el de habitabilidad, accesibilidad o eficiencia energética.
• La declaración de zonas de mercado residencial tensionado, donde las Administraciones competentes podrán declarar este tipo de zonas allí donde exista un especial riesgo de oferta insuficiente, basado en criterios objetivos establecidos en la norma estatal.
• Introducción en la ley del concepto de “gran tenedor”, como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.
  En este sentido, también se podrá considerar gran tenedor a aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona declarada como tensionada, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.
• La declaración del área de mercado tensionado tendría una serie de consecuencias tanto para el arrendador como para el arrendatario; para este último, se establece la posibilidad de que pueda acogerse, a la finalización del contrato, a una prórroga extraordinaria de carácter anual por un periodo máximo de tres años en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
• En nuevos contratos de arrendamiento de viviendas ya en el mercado del alquiler a nuevos inquilinos, se establece la limitación del alquiler en esas zonas a la renta del contrato anterior, permitiendo ciertos incrementos adicionales.
• Si el propietario es un gran tenedor, la renta estará limitada según el caso.
• Prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamientos de vivienda.
• Se contemplan mejoras en el procedimiento de desahucio que pueda afectar a vivienda habitual de hogares vulnerables garantizando una comunicación efectiva entre el órgano judicial y servicios sociales.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán siempre a cargo del arrendador.

¿En qué afecta lo expuesto en el mercado asegurador?

En cuanto al negocio de los seguros vinculados al alquiler, los actuarios de las compañías aseguradoras tendrán que afinar sus cálculos.
Hasta ahora, y de forma generalizada, los seguros de protección del alquiler cubren un riesgo de 12 meses ante la situación del inquilino que no pague la renta durante este tiempo, en algunas compañías este plazo es prorrogable a 18 meses de impago de la renta.
En la nueva ley está previsto que el inquilino puede estar hasta 24 meses en esa situación de impago siempre y cuando cumpla con los requisitos de vulnerabilidad como hemos expuesto con anterioridad.

Para valorar este riesgo, las compañías piden determinada documentación entre la cual están las últimas nóminas de los inquilinos, la vida laboral, y el contrato de alquiler.

Además del impago de la renta (generalmente desde la interposición de la demanda) este tipo de seguros de protección del alquiler, cubren también los actos vandálicos con un límite asegurado y una franquicia; el cambio de cerradura cuando se produce el desahucio y el abono de parte de los suministros que se hayan seguido consumiendo durante el tiempo que haya durado el impago de la renta.

El precio anual de estas pólizas es de alrededor del 40% - 50% del precio de una mensualidad; por tanto, la ampliación temporal de estas garantías provocará el encarecimiento de la póliza.

Un encarecimiento que, en función de la protección ofrecida, probablemente sea más que razonable.

Fuentes:
lamoncloa.gob.es
elpais.com
libremercado.com
alquilerseguro.es